ביום 6.4 פרסמה לשכת עורכי הדין נייר עמדה, הסוקר את דיני הסיכול מתחום דיני החוזים, את דיני הסיכול הנגזרים מחוק השכירות והשאילה, ואת אלו בהתאם לחובת תום הלב בצירוף פסיקת בית המשפט העליון בתום דיני הסיכול וניסוח סעיפי כח עליון.

לעמדת לשכת עורכי הדין, בהתחשב בהשפעתה העמוקה, הנרחבת והפתאומית של המגפה על חיי המסחר בארץ ובעולם, ובצרוף תחיקת החירום שהשביתה הלכה למעשה את הפעילות המשקית, או חלקים נרחבים ממנה, ובהתחשב במגמת הפסיקה, יש מקום לטענה שאירועי החודש האחרון היו בלתי צפויים ובלתי ניתנים לצפייה.

1. לגבי הסכמי שכירות למגורים, נקבע כי ככלל, לא נמנעת מהשוכרים האפשרות להשתמש בנכסים למטרת מגורים במהלך תקופת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר, בסביבתו או בדרכי הגישה אליו. משכך אין לראות במשכיר כמי שהפר את חיובו להתיר לשוכר להשתמש בנכס למטרתו, ולא תקום לשוכר האפשרות לבטל את החוזה או לקבל פטור מתשלום דמי השכירות. "הפרה כאמור ותוצאותיה בדמות אפשרות ביטול החוזה או קבלת פטור מתשלום דמי שכירות, יתרחשו רק כאשר אין באפשרותו של השוכר להפיק מן השוכר את התועלת המוסכמת – ולא כך הם פני הדברים כיום".

2. הסכמי שכירות לגבי נכסים עליהם חלה השבתה מוחלטת (בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפעיל away take, קניונים, חדרי כושר וכיו"ב, לכן מסוכלת באופן מלא אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר. לקיים את פעילותם העסקית מתוך הנכס. מניעה משפטית לעשות שימוש במושכר יכולה לבסס טענת סיכול, הגם שהמושכר עצמו כשיר לשימוש. עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה. כלומר, כל זמן שהוראות התחיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר )במצבי סגר( ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם.

3. הסכמי שכירות לגביי עסקים אשר התקנות מגבילות את נוכחות העובדים תחילה ל-%30 או 10 עובדים, לפי הגבוה וכיום ל-%15 או 10 עובדים, לפי הגבוה(, מסכלות את אפשרות בעלי עסקים אלו לעשות שימוש במושכר, לפחות ב-%85 במניעות חלקית שאינה שוללת שימוש מלא בנכס, אך בהחלט שוללת את עיקרו. המגבלות שהוטלו אינן מסכלות את מטרת ההסכם ואינן מונעות לגמרי את ההנאה מהמושכר, ועם זאת הוראה חוקית האוסרת על השוכר להכניס למושכר את הרוב המכריע של עובדיו, שוללת את עיקר זכות השימוש אותה רכש בהסכם השכירות. עמדת הלשכה בעניין זה כי נכון יהיה להתאים, לתקופת החירום את תנאי חוזה השכירות לאותם נכסים שהשימוש בהם הוגבל באופן חלקי או באופן שבמהלך תקופת החירום ישאו השוכרים ב-%50 מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה.

4. עסקים שהוגדרו בתחיקת החירום כ'עסקים חיוניים' ובשל כך הותר להם להמשיך בפעילותם העסקית הרגילה ולא הוטלו עליהם מגבלות באשר למצבת העובדים, אינם באים בגדר שוכרים שזכות השימוש שלהם במושכר נמנעה – לא במלואה ואף לא בחלקה. לפיכך, דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להפעיל את דוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות המשתנות, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה (כמובן שכל מקרה צריך להיבחן על-פי נסיבותיו וייתכנו חריגים לכלל).

להורדת נייר העמדה המלא של לשכת עורכי הדין בעניין קיום הסכמי שכירות במהלך משבר הקורונה

נייר עמדה של לשכת עורכי הדין בעניין תשלום דמי שכירות במהלך משבר הקורונה.

- עדכונים עקב התפשטות נגיף הקורונה -