משבר הקורונה: שאלות ותשובות בתחום הנדל"ן 

Keep your clients up to date with what's happening. To make this content your own, just add your images, text and links, or connect to data from your collection.  

מאת עורך דין אסף קידר

"אחד המנגנונים הידועים בדיני החוזים מכונה "כוח עליון" או "force majeure", מעבר להימצאותו של סעיף כח עליון בחוזים רבים בתחום המקרקעין, הוא בא לידי ביטוי גם בחוק החוזים: סיכול חוזה. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי במקרה שבו אירע אירוע שהצדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות שלהם על פי החוזה יושהו עד סיום האירוע או יבוטלו (לפי הנסיבות), ללא כל פיצוי.

"חוזים רבים כוללים סעיף השולל אפשרות לתשלום פיצויים במקרה שהאיחור במסירה נגרם על ידי כוח עליון שלא היה בשליטת הצדדים. לרוב, החוזים מנוסחים כך שהם יתפרסו באופן רחב יותר מהוראות החוק ופעמים רבות אף כוללים אירועים ספציפיים (כגון רעידת אדמה, מלחמות וכו'). אין בחוק הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, והפרשנות לכך היא בהתאם לפסיקה".

"בתי המשפט מפרשים באופן מצומצם מאוד את סעיף 18 לחוק החוזים, ובכלל נקודת המוצא של בתי המשפט ושל החוק היא כי חוזים צריך לקיים כלשונם והם לא ייטו לאפשר לצד להתחמק מהתחייבויותיו בקלות. 

"בהתאם לכך, לפחות נכון לעכשיו, יזמים יצטרכו להוכיח כי עשו כל מה שניתן לעשות כדי לקיים את החוזה ולמסור את הדירה במועד שהוסכם. עם זאת, ייתכן שלאור העובדה כי נכון להיום הארגון העולמי הכיר בקורונה כמגפה עולמית ולאור העובדה כי עובדים הונחו לעבוד מהבית ולא להגיע לעבודה, ככל שהתפשטות הקורונה תחמיר ככל הנראה בתי המשפט ייטו להכיר במחלה ככוח עליון".

אחד מפסקי הדין התקדימים בעניין היה פסק דין ח"א 702/06 - היועץ המשפטי לממשלה נגד שיכון ופיתוח לישראל. סעיף כוח עליון בפסק הדין מתייחס לאירוע עתידי שאינו בשליטת היזם, וכדי לצמצם את הסעיף של כוח עליון בוצעה החרגה לגבי אירועים שהסיכון להתרחשותם ולתוצאותיהם מוטל על היזם, בין במפורש ובין במשתמע, או שהיה עליו לקחת את הסיכון לגביהם באופן סביר".