משבר הקורונה: שאלות ותשובות בתחום הנדל"ן 

אין בישראל תקדים משפטי רלוונטי ממנו ניתן ללמוד באופן ישיר לגבי המשבר בעיצומו אנו מצויים וזאת אף שנידונו בעבר סיטואציות משבריות שונות. איך בכל זאת ניתן לפרש את הוראות החוק ולהסיק ממקרים קודמים?

דיני הסיכול מאפשרים לצד לחוזה להפסיק לקיים חיוביו ואף לבטלו כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו. לפיכך, בנסיבות המתאימות, יהא רשאי שוכר להפסיק לשלם דמי שכירות, ואף למעלה מכך - להשתחרר מההתקשרות עם המשכיר, בלי שהשוכר היוצא יידרש לשלם פיצוי כלשהוא למשכיר. 

מאת עורך דין אסף קידר

"אחד המנגנונים הידועים בדיני החוזים מכונה "כוח עליון" או "force majeure", מעבר להימצאותו של סעיף כח עליון בחוזים רבים בתחום המקרקעין, הוא בא לידי ביטוי גם בחוק החוזים: סיכול חוזה. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי במקרה שבו אירע אירוע שהצדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות שלהם על פי החוזה יושהו עד סיום האירוע או יבוטלו (לפי הנסיבות), ללא כל פיצוי.

"חוזים רבים כוללים סעיף השולל אפשרות לתשלום פיצויים במקרה שהאיחור במסירה נגרם על ידי כוח עליון שלא היה בשליטת הצדדים. לרוב, החוזים מנוסחים כך שהם יתפרסו באופן רחב יותר מהוראות החוק ופעמים רבות אף כוללים אירועים ספציפיים (כגון רעידת אדמה, מלחמות וכו'). אין בחוק הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, והפרשנות לכך היא בהתאם לפסיקה".

"בתי המשפט מפרשים באופן מצומצם מאוד את סעיף 18 לחוק החוזים, ובכלל נקודת המוצא של בתי המשפט ושל החוק היא כי חוזים צריך לקיים כלשונם והם לא ייטו לאפשר לצד להתחמק מהתחייבויותיו בקלות. 

"בהתאם לכך, לפחות נכון לעכשיו, יזמים יצטרכו להוכיח כי עשו כל מה שניתן לעשות כדי לקיים את החוזה ולמסור את הדירה במועד שהוסכם. עם זאת, ייתכן שלאור העובדה כי נכון להיום הארגון העולמי הכיר בקורונה כמגפה עולמית ולאור העובדה כי עובדים הונחו לעבוד מהבית ולא להגיע לעבודה, ככל שהתפשטות הקורונה תחמיר ככל הנראה בתי המשפט ייטו להכיר במחלה ככוח עליון".

אחד מפסקי הדין התקדימים בעניין היה פסק דין ח"א 702/06 - היועץ המשפטי לממשלה נגד שיכון ופיתוח לישראל. סעיף כוח עליון בפסק הדין מתייחס לאירוע עתידי שאינו בשליטת היזם, וכדי לצמצם את הסעיף של כוח עליון בוצעה החרגה לגבי אירועים שהסיכון להתרחשותם ולתוצאותיהם מוטל על היזם, בין במפורש ובין במשתמע, או שהיה עליו לקחת את הסיכון לגביהם באופן סביר".

כך למשל, מקרה שבו נסגר מרכז מסחרי וסוכל למעשה השימוש במושכר. בסעיף 15 לחוק השכירות, ובפסיקת בתי המשפט המתייחסת אליו, נקבע כי היה ונמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה, יהא רשאי השוכר לבטל את חוזה השכירות, והיה ולא ביטל - פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע; יצוין כי השוכר לא יהיה רשאי להפסיק לשלם דמי שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, והמשכיר מצידו יהא רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, להשתחרר מההתקשרות.

בהתאם לכך פרסמה לשכת עורכי הדין נייר עמדה לפיו לעמדה של לשכת עורכי הדין חוזי שכירות לעסקים שתקנות החירום השביתו את פעילותם הרי שהתקנות בפועל מסכלות באופן מלא את אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר. ולכן מניעה משפטית לעשות שימוש במושכר יכולה לבסס טענת סיכול, הגם שהמושכר עצמו כשיר לשימוש.
לדוגמא, מוטל סגר מלא על העיר בני-ברק, לרבות אזור המשרדים בעיר. סע' 15 לחוק השכירות מתייחס מפורשות לסיכול הנובע מנסיבות הקשורות בדרכי הגישה אל המושכר. מקום בו עקב סגר לא ניתן להגיע אל הנכס, הרי לכאורה מתקיימים תנאי סע' 15.

עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה. כלומר, כל זמן שהוראות התחיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר )במצבי סגר( ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם.

לעומת זאת, שונה המצב לגבי הסכמי שכירות למגורים, תקנות החירום  בעקבות מגיפת הקורונה  לא הטילו מגבלות כלשהן על זכות השימוש של אנשים פרטיים במושכר למטרת מגורים. ואף להיפך, מרבית ההנחיות של משרד הבריאות מורות על כניסה לבידוד ביתי ומטילות הגבלות על עצם האפשרות לצאת מהבית. על כן, לא נמנעת מהשוכרים האפשרות להשתמש בנכסים למטרת מגורים במהלך תקופת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר, בסביבתו או בדרכי הגישה אליו.

 

על כן, לא תקום לשוכר האפשרות לבטל את החוזה או לקבל פטור מתשלום דמי השכירות. לא ניתן לומר כי מטרת הסכמי השכירות למגורים מסוכלת. מכאן שהסכמי שכירות אלה לא הופרו באופן המצדיק מתן פטור לשוכרים מתשלום דמי שכירות. הדין לא מכיר במניעות או בסיכול חלקי ומשכך כל זמן שהשוכרים ממשיכים להפיק הנאה מהמושכר למטרת מגורים אין הצדקה לפטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות. לעניות הדעת, במצב דברים בו השוכר עושה שימוש במושכר למטרת השכירות באופן מלא, אין גם הצדקה לשינוי הסכם השכירות מכוח חובת תום הלב. מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו. הכרה כזו עלולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה עלולות להיות חמורות.