עסקה מלאכותית: האם ההיסטריה  סביב פס"ד שמרת מוצדקת?

כידוע, אחד מתכנוני המס הנפוצים בכדי להימנע ממס רכישה בשיעור 8% על דירה נוספת הינו העברת דירה במתנה פטורה ממס, ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 62 לחוק, בד"כ לאחד ההורים או לאחד הילדים הבגירים.

 

ישנם מקרים רבים, בהם תא משפחתי הרוכש דירה חדשה, מעדיף להשאיר את דירתו הנוכחית בבעלות המשפחה, אולם איננו מעוניין לשלם מס רכישה בשיעור של 8% על דירה נוספת בתא המשפחתי ועל כן בוחר להעביר את הדירה הנוכחית לקרוב.

במרביתם המוחלט של המקרים, העברה שכזאת מתקבלת ע"י מנהל מסמ"ק ללא טענות ורכישת הדירה החדשה זוכה לשיעורי מס רכישה כדירה יחידה.

מאת עורך דין אסף קידר

ואולם, לאחרונה ניתן פס"ד בו"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה ובו קיבל בית המשפט פה אחד את עמדת מיסוי מקרקעין טבריה, כי העברת דירה בבעלות בני זוג, לאמה של בת הזוג, מהווה עסקה מלאכותית אשר דינה להתבטל.

סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, מהווה סעיף אנטי תכנוני ועוסק בסמכותו של המנהל להתעלם מעסקה אשר הוא סבור שהיא מלאכותית או בדויה או כאשר אחת ממטרותיה העיקריות של העסקה היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותות. בהתאם למבחן המכריע שנקבע בפסיקה והוא: קיומו של "הטעם המסחרי הממשי" דהיינו, נדרשת מטרה מסחרית יסודית באופן שאילו מבצע העסקה לא היה צופה שמטרה זו תתממש, לא היה מבצע את העסקה.

 

נגה וחיים שמרת היו בעלים של בית בישוב בכורזים, והחליטו לקנות גם בית חדש בטבעון. במשך זמן מה הם ניסו למכור את הבית בכורזים - ללא הצלחה. ביום האחרון של תקופת חפיפת הבעלות על שני הבתים, תוך אפשרות ליהנות ממס רכישה מופחת, חתמו בני הזוג על הסכם שבמסגרתו העבירו את הבית בכורזים לאמה של נגה - במתנה. כאשר באותו מעמד ממש, חתמה האם על צוואה, אשר במסגרתה הורישה לבני הזוג את אותו הבית שקיבלה מהם במתנה.

לאחר כחודש נפטרה האם, ואז גם התעוררה מחלוקת מול רשות המסים סביב השאלה האמנם העבירו בני הזוג את הדירה בכורזים במתנה לאם - או שמא ביצעו עסקה מלאכותית, שכל מטרתה התחמקות ממס הרכישה הגבוה.

 בית המשפט קבע כי מדובר בעסקה מלאכותית מהסיבות הבאות:

  1. כשבוע לפני עסקת המתנה ציינו בני הזוג, כי אם לא יעלה בידם למכור את הבית עד תום תקופת החפיפה הם יחתמו על הסכם להעברת הבית לידי אחד מילדיהם. לבסוף, בחרו להעבירו במתנה לאם בת הזוג והדבר מחזק את הטענה, כי העברת הבית נעשתה למטרה יחידה שהיא הקטנת החבות במס.

  2. טענת בני הזוג, לפיה העבירו את הבית לאם כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו, על אף שמדובר בקשישה בת 87 המתניידת עם הליכון שהתגוררה 220 ק"מ מהבית, בדגש על העובדה כי את ייפוי הכוח לבצע עסקאות בנוגע לבית, נתנו בני הזוג דווקא לשלושה מארבעת ילדיהם ולא לאם, איננה אמינה.

  3. טענת בני הזוג, כי הבית ניתן לאם כדי שתסייע בתשלום משכנתא לאור הקושי הכלכלי בו היו בני הזוג, לא הוזכרה בשום מקום קודם לכן ואף עומדת בסתירה לעסקת המתנה, בה צוין כי הבית מועבר לאם ללא תמורה ולכן איננה אמינה.

  4. מי שנהנה מדמי השכירות עבור השכרת הבית הם בני הזוג ולא הייתה גם כל כוונה, כי האם תעבור להתגורר בשלב זה או אחר בבית בכורזים. למעשה מדובר לכל היותר בסיוע של האם בתשלום משכנתא, אשר אף הוא לא הוכח, כאשר לא ברור איזו הנאה נוצרה לאם מעסקת המתנה הנטענת.

  5. העובדה, שבצוואת האם, עליה חתמה במועד עסקת המתנה, נקבע, כי בני הזוג ירשו את הבית בכורזים מחזקת משמעותית את הטענה, כי לא היה מדובר בעסקת מתנה אמיתית, שכן, אז הנכס אמור היה להצטרף לקופת העיזבון של האם ולהתחלק בין כל יורשיה ולא לחזור לבעלותם המלאה של בני הזוג.

  6. העובדה שבני הזוג המשיכו לנסות ולרשום את עסקת המתנה לאחר שהאם נפטרה למרות שלא היה כל טעם לעשות כן, בשים לב לצוואה, מלבד הקטנת המס, מחזקת את קביעת המנהל בנוגע להיות העסקה עסקה מלאכותית.

 

לסיכום קבע בית המשפט, כי במקרה זה מדובר היה למעשה ב"דלת מסתובבת" כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שבני הזוג ישלמו מס מופחת על הבית בטבעון ובהמשך הבית יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כשלכל אורך התקופה בני הזוג הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית ונוהגים בו למעשה מנהג בעלים ומאחר ולא הוכח טעם כלשהו לעסקת המתנה מלבד הקטנת המס החל על רכישת הבית בטבעון, הרי שמדובר בעסקה מלאכותית ובצדק הטיל המנהל קנס גירעון על בני הזוג.

המסקנות העולות מפסק הדין:

מאז שניתן, מעורר פסק הדין סערה בקרב עורכי הדין העוסקים במיסוי המקרקעין, אשר סבורים, בין היתר, כי פסק הדין בעניין הזוג שמרת למעשה סותם את הגולל על תכנון המס הנפוץ של העברת דירה במתנה לקרוב.

אני סבור כי נסיבות פסק הדין היו קיצוניות, אך יש ללמוד מהם לגבי המקרים בהם עשוי מיסוי מקרקעין לראות בעסקה "עסקה מלאכותית" וכיצד להימנע מסיווג העסקה שאתם מבצעים ככזאת.

כאשר אנחנו מבצעים עסקה של העברה במתנה לקרוב, יש לנהוג בהתאם לכך גם בפעילות השוטפת, ולא רק למראית-עין. ככל והדירה מושכרת, החוזים לדיירים צריכים להיות מול בעלי הנכס, דמי השכירות שנכנסים צריכים להיכנס לחשבון בעלי הנכס, וגם הדיווחים על דמי השכירות לרשויות המס צריכות להיות על שם בעל הנכס החדש. לאחר מכן, זכותו של בעל הנכס לעשות עם הכספים מה שהוא רוצה. ביום שאחרי אין מגבלה על השימוש בכספים, והוא יכול להעביר את כל הכסף לילדיו או לאחרים". 

הותרת דמי השכירות בידי המעביר, רישום הערת אזהרה לזכות המעביר על הימנעות מעשית עסקה, 'בישול' צוואה בה הדירה חוזרת לנותן המתנה, המשך פירעון המשכנתא בידי המעביר והחזרת הדירה ללא תמורה למעביר כעבור תקופה, כל אלו עשויים לעורר חשד אצל רשויות מיסוי מקרקעין כי יש לסווג את העברת הדירה במתנה לקרוב כ"עסקה מלאכותית".

חשוב לזכור שהנסיבות בפסק הדין היו קיצוניות, ושהעברת נכסים במתנה בין בני משפחה וחלוקת ההון המשפחתי בין בני המשפחה בצורה מושכלת - היא עסקה לגיטימית, כל עוד היא עסקה אמיתית ולא בדויה".

לפני שאתם מבצעים העברה ללא תמורה לקרוב רצוי מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום