"המבחן התכנוני": מתי פגם תכנוני עשוי לשלול את הפטור ממס שבח

 לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט המחוזי בת"א פסק הדין בעניין שטיין. בפסק הדין נידונה השאלה, האם דירת מגורים אשר נפל בה פגם תכנוני, תוכל להיחשב כ"דירת מגורים" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ולהקנות למוכר את הטבות המס המוקנות במכירת דירת מגורים. בית המשפט קבע בדעת רוב, כי פגם תכנוני שכזה אינו פוסל דירה מגדר "דירת מגורים", כל עוד מדובר בפגם עימו השלימו רשויות התכנון והרשות המקומית. 

מאת עורך דין אסף קידר

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירת מגורים" כך: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה".

 

 

על רקע הגדרה זו נשאלת השאלה האם נכס ששימש למגורים במשך שנים רבות נחשב דירת מגורים לצורכי סעיף 1 לחוק, אף אם מבחינה תכנונית השימוש בו אינו מותר למגורים. ולשם המחשה – האם מחסן ששימש שנים ארוכות למגורים יכול להימכר כ"דירת מגורים מזכה" ולהקנות למוכר את הטבות המס השמורות לדירת מגורים?

 

בפסק הדין בעניין שטיין דובר בבני זוג, אשר רכשו דירה בת"א בשנת 1992, ושילמו בגינה מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה המוקנות ל"דירת מגורים". הדירה הכילה את כלל המתקנים הדרושים למגורים, ובני הזוג עשו שימוש למגורים בדירה למעלה מ- 20 שנה. כאשר באו בני הזוג למכור את הדירה, גילה הרוכש בבדיקה שערך, כי על פי היתר הבניה ההיסטורי של הדירה משנת 1945 יעוד הדירה היה למחסן וחדר הסקה – עובדה שלא הייתה ידועה כל השנים לבני הזוג. הוכח, כי חרף העובדה שהיתר הבניה הדירה מיועדת לשמש כמחסן, הדירה נרשמה בטאבו כדירת מגורים, כי העירייה גבתה כל השנים ארנונת מגורים בגין השימוש בדירה, ואף לא רשמה הערת אזהרה בטאבו על שימוש חורג, ולא הפעילה כל אמצעי אכיפה כנגד שימוש זה. בשל קיומו של היתר הבניה ההיסטורי האמור, סירבה רשות המיסים לאשר לבני הזוג לעשות שימוש בפטור ממס שבח המוקנה  ל"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק, בטענה כי עצן העובדה שההיתר הקיים מתייחס למחסן משמעותו שאין הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה.

בית המשפט המחוזי דחה בדעת רוב את עמדת רשות המיסים, לפיה, כל פגם תכנוני מוציא את הנכס מהגדרת "דירת מגורים". לפי עמדת הרוב, שינוי הגדרת "דירת מגורים" ראוי שיעשה בחקיקה ולא בדרך של פרשנות יצירתית.

 

בית המשפט אבחן מקרה זה מהמקרה אשר נידון בפסק הדין גיא, אשר ניתן לאחרונה. באותו מקרה הנישום הסב מחסן לדירת מגורים, בניגוד לחוקי התכנון והבניה, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר מחדל זה, ואף נתבע על כך בהליכים פליליים. מאחר ודובר בהפרת חוק בוטה, קבעו השופטים, כי יש להפעיל את הכלל לפיו "אין החוטא יצא נשכר", ולשלול מן הנישום את ההקלה ממס השבח הניתנת לדירת מגורים. לעומת זאת, מאחר ועניינם של בני הזוג שטיין שונה מעניין גיא, ולא נמצא פגם בהתנהלותם ובתום ליבם, כמו גם שהוכח כי הרשויות השלימו עם היותה של הדירה "דירת מגורים" ולא אכפו כל שינוי ביחס לכך, נקבע כי אין להפעיל כלל זה בעניינם, ויש להעניק להם את ההטבה המבוקשת.

יצוין, כי עמדת המיעוט סברה בפסק הדין כי הנכס הנדון איננו מהווה כלל "דירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, בשל ייעודו התכנוני, וכי אין בעצם השימוש למגורים כדי לשנות מסקנה זו, וכך גם לגבי עצם קיום המתקנים הדרושים למגורים. לעומת זאת, עמדת הרוב קבעה, כי מלשון החוק עולה, כי המבחן התכנוני איננו מבחן עצמאי העומד בפני עצמו, וכי ניתן לקחת מבחן זה בחשבון רק במצבים בהם נעברת עבירה, בהתאם לחומרתה, ועל מנת ש"לא יהא החוטא נשכר".

לסיכום:

בפס"ד גיא דוד, שם נרכש מחסן שהוסב ופוצל לשתי יחידות מגורים, במכירת אחד הנכסים, ביקש המוכר לראות בנכס הנמכר דירת מגורים, וועדת הערר פסקה כי היות והנכס נרכש כמחסן, על פי היתר הבנייה מדובר כחדר כביסה וכן היות ועיריית ת"א הגישה כתב אישום פלילי כנגד הבעלים בגין שימוש בנכס כמגורים, קבעה וועדת הערר כי "חוטא לא יצא נשכר" ושללה את מעמד הנכס כדירת מגורים.

בפס"ד שטיין, קבעה וועדת הערר שגם היות והמבחן התכנוני לא מתקיים בנכס, היות והנכס בהתאם להיתר שימש כמחסן וחדר הסקה, רכשו המוכרים כיום את הנכס כדירת מגורים, שולמה ארנונה כדירת מגורים, ואף בנסח הטאבו, רשום הנכס כדירת מגורים ועל כן יהיו זכאים המוכרים לעשות שימוש בפטור ממש שבח המוקנה ל"דירת מגורים".